在对紧凑城市理论进行总结的基础上，将其应用于土地利用总体规划之中。提出了"以高密度开发为准则、中式城镇建设用地布局，以混合用地模式为指导、优化城乡建设用地布局，以混合用地模式为指导、优化各类用地的空间组合，以和谐舒适为目标、合理安排基础设施用地“的规划思想。
一、紧凑城市理论的提出
自从工业革命以来，城市化迅速推进，城市在发展过程中面临着许多危机，如环境污染、水资源短缺、交通堵塞灯，迫使许多学者为解决这些危机进行理论与实践的尝试。以霍华德的“花园城市”理论、芒福德的“有机秩序”理论为代表，其基本思想是城市在地域空间上必须保持低密度，生活应该回归绿色自然，即分散化思想，在这一思想自觉与不自觉的影响下，同时伴随着逆向城市化现象，许多国家对城市都进行了新的规划。进入20世纪中后期，随着城市规模的进一步扩大，特别是城市蔓延现象的出现，侵占了大量本来已十分有限的土地资源，同时也伴随着能源过度消耗等问题。这一系列问题的出现，迫使人们重新思考城市在空间上应该采取什么样的发展形态。
紧凑城市的最初是由西欧学者针对西欧一些国家土地资源条件。内城衰退与城市蔓延现象而提出。1990年欧洲社区委员会发表《城市环境绿皮书》，正式提出“紧凑城市”的概念，认为紧凑城市相对较高的密度更能减少交通、能源需求以及环境污染，从而更好地保证生活质量和环境状况，因而是更有效地实现城市可持续发展的空间策略。“紧凑城市”概念提出以后，许多学者从不同的角度对其进行了深入的研究，其中由英国牛津布鲁克斯大学建筑学院编著的《紧缩城市——一种可持续发展的城市形态》，对有关紧缩城市所达成的理论上的共识和分歧做了系统的梳理及总结，促进了紧凑城市理论的发展及其在实践中的应用。
二、紧凑城市理论的主要观点
紧凑城市是西方规划学者针对城市可持续发展问题而提出的一种城市空间规划模式, 在学术界受到了广泛的关注 ,大体上可分为以英国、荷兰为代表的西欧研究群;以以色列为代表的中东干旱地研究群;以香港、新加坡为代表的亚洲大都市特殊研究群。综合起来,其主要理论观点包括:
( 一) 高密度的城市开发
 
城市“高密度开发”具有多重含义,如“高人口密度”、“高建筑密度”、“高层发展”、“高容积率”等。紧凑城市理论认为,城市高密度开发具有保护土地资源和降低能源消耗的双重意义。城市开发的高密度高强度特点,能够遏止无序的城市蔓延,节约土地资源;可以容纳更多的城市发展活动,符合最基本的规模经济原则;可以在更为方便的通勤距离内提供更多的工作、生活日需品, 激励更多的出行欲望, 从而加强社区联系, 形成社区文化( Handy, 1992) ; 可以提高公共交通设施的利用效率,  减少城市制冷和供暖的能源消耗, 并提高各种社会软性基础设施( 基层政府机关) 的效率( McLaren 1992) 。
 
(二) 混合的土地利用《雅典宪章》提出“功能分区”思想,因为其成功地在空间上控制了城市建设中各种不相容的使用性质,所以成为现代城市规划的基本原则。但是在随后的城市建设中出现的严重的交通、环境问题及成片的大规模单一居住区等又引起了人们的反。1977年的《马丘比丘宪章》批评《雅典宪章》“为了追求分区清楚却牺牲了城市的有机构成 ”,强调 “在今天,规划、建筑和设计不应当把城市当 作一系列的组成部分拼在一起来考虑,而应该努力去创造一个综合的、多功能的环境”,这直接启发了紧凑城市土地功能适度混合的规划理念。该理论强调居住地与工作场所之间的距离尽可能接, 避免出现工作与居住明显分区的现象 , 贯彻紧凑社区、就近就业、较低的开发成本和环境成本、尊重自然生态、混合土地使用等原则。

化的集中”强调发展基于公共有轨交通系统紧密联系、易通达的城市中心群,并以这些城市中心为核心进行高密度和高强度开发。“分散化的集中”在保留紧凑城市所倡导的高密度高强度特点的前提下,跳出单中心结构,为特大城市和人口已经非常稠密的城市提供了切实可行的空间规划途径。
 
( 四) 优先发展公共交通
 
紧凑城市倡导优先发展公共交通,并以其逐步解决小汽车家庭化所带来的石油能源消耗、交通堵塞、土地损耗、空气污染等问题。优先发展公共交通,可以大大减少城市整体耗能,减少大气污染。西欧发达国家与美国的人均汽车拥有量接近, 但人均耗油量只有美国的五分之一,公共交通比美国发达是主要原因之一。优先发展公共交通,还可以降低对道路交通尤其是对私人轿车的依赖,提高公共交通设施的利用效率, 降低对道路交通用地的需求。
三、在土地利用规划中的应用
城市增长以土地为基础平台,在城镇化与工业化进程的迅速推进过程中,土地利用系统自身的复杂性以及土地管理体系的不完善,使得我国土地利用矛盾日益凸现。一方面,在经济、社会、行政合力的驱动下城市土地增长迅速,并呈现出一种无序、低效的扩张状态。1990- 2004年我国城镇建设用地由 130×104hm2扩大到近340×104hm2,同期41个特大城市主城区用地规模平均增长超过50%[ 3 ],全国城镇用地规模平均增长弹性系数为1.58,高于合理弹性系数1.12的水平,因此城镇建设用地增长处于非理性阶段;另一方面,城镇的扩张并未与农村居民点的缩减相挂钩,反而呈现出同向增长现象,据相关数据显示,2004年与 1996年相比全国乡村人口减少了 11%,而农村居民点用地反而增加了 1.7%, 这就造成了两类建设用地对农用地及生态绿地的双重侵蚀。1987- 2002年建设占用耕地总量为 261×104 hm2( 年均 16.33×104 hm2),2004年底我国耕地面积已减少到1.22×108 hm2,粮食安全一定程度上受到威胁。
土地利用矛盾“量 ”的积累在高速的社会经济发展趋势下发生了“质”的变化。人口高峰期、城镇化高峰期以及工业化高峰期的不期而遇,对土地供给能力提出了新的要求;经济发展模式与民众消费模式的转变,对土地供给模式和结构提出了新的要求。换句话说,我国土地功能 ( 包括生产功能、生态功能以及承载功能 ) 的可持续性在下降而对土地供给的刚性需求在增加,用地矛盾的缓解面临着严峻的形势。为此,我们必须抓住土地利用核心问题,将紧凑城市理论融入到土地利用规划中,通过构建集约型用地模式,控制建设用地非理性扩张与保护农地、生态绿地并举,从本质上缓解土地供需矛盾,建立紧凑有序的土地利用模式,引导城市的紧凑发展[4]。( 一 ) 以高密度开发为准则,重视城镇建设用地内涵挖潜在缺乏相关标准限制的情况下,城镇土地利用的外延拓展掩盖了内涵挖潜，闲置、浪费土地现象十分严重。截止到 2004 年底, 全国城镇闲置、空闲、批而未供地土地面积共计 26.37×104 hm2, 相当于现有城镇建设用地总量的7.8%,其中开发园区是闲置、空闲和低效土地的高密集区,湖南全省2948 hm2的闲置和空闲土地中就有 22.7%位于开发园区以内。因此,以高密度开发为指导, 挖掘城镇土地内在潜力,一要盘活存量建设用地,降低城镇土地闲置率,提高土地利用率,统筹考虑城镇存量建设用地与增量建设用地;二要制定更完整的低效用地评价指标体系与更严格的评价标准(表 1) ,并做到因地而异, 合理提高建筑密度、建筑容积率 , 增加投资强度。
( 二 ) 以 “分散化的集中 ”为引导,优化城乡建设用地布局为了从真正意义上实现节约与集约用地,新一轮土地利用总体规划将城乡建设用地空间发展战略的地位提高到了一个前所未有的高度。出于紧凑城市理论的启发,我们将城乡建设用地空间布局模式分为集中模式、分散模式以及分散的集中模式三种(图2) 。集中布局模式主要是由于用地紧张造成城乡建设用地布局紧凑度超过了理性值;  分散模式主要是由于无节制的城镇蔓延和无引导的居民点散布造成城乡建设用地布局松散,我国大部分地区属于此种模式; 分散化的集中模式是前面两种模式有机 结合它以“点、轴、网、面”的整体形态构筑紧凑而 有序的用地模式,是一种单核心、多中心、多轴线的 空间发展战略的体现。更具体的来说,分散的集中是 群体空间相对分散与个体空间相对集中的结合, “集中”是城市建设用地扩张与农村居民点布局的集中, “分散”是城市新开发区、卫星城镇与居民点迁并区的分散,并以交通等基础设施用地与生态绿地为基质形成一个有机的整体。土地规划中城乡建设用地空间发展战略的选择应该充分体现分散化的集中思想,城镇建
设用地重点拓展区域与农村居民点重点整理区域相挂钩,划定城镇建设用地发展区、弹性区和禁止区, 约束城镇规模拓展, 集中整理农村居民 点;合理布局开发园区和产业带, 形成组团式、轴线 式的拓展机制, 整体优化都市圈、城镇群土地功能 , 统筹区域用地。

( 三 ) 以混合用地模式为指导,优化各类用地 的空间组合
 
随着城市的发展、产业的调整以及人们对人居环境的重视,城镇用地功能由单一转向复杂, 功能布局也经历了单调- 混乱- 分区的过程。只是以往的区
是一种纯粹的用途分区,强调同性质功能用地的集中,这种分区方法过于刚性,一定程度上造成了土地利用程度和利用效益的低下,给城市居民的工作、生活带来了不便,混合开发区、综合功能区等的出现为此提供了解决思路。在城镇土地利用空间布局中,可以“土地使用功能的适当混合”为原则,采取弹性的分区模式,以土地开发潜力、土地功能主导方向、居民社区文化等多因素作为分区的依据,划分适度综合的土地利用功能区,并通过用地功能的空间置换过程提高土地价值的实现程度,构建高效的、动态的用地空间组合模式。在乡村用地布局中,在农村居民点用地中合理配置基础设施、生态建设等服务性功能用地,重视农村人居环境建设,极力打造社会主义新农村;考虑居民点与耕作地点之间的适当距离,既方便日常作业又适于规模生产;农用地内部则应考虑作物之间的生态互补。总之,城市也好乡村也好,用地空间的组合都应以提高用地效率和改善人居环境为宗旨,在尊重土地自然形态基础上把握好混合的“度”。
 
( 四) 以和谐舒适为目标, 合理安排基础设施用地
 
紧凑城市所提的是一种适度的紧凑,无论是高密度开发还是集中的分散,  都建立在人地和谐基础之上;无论是混合的土地利用还是公共交通的优先都考虑了民众生活的舒适度。从人地和谐的角度讲,土地利用战略的确定、模式的选择以及用地方案的调整都应在土地环境容量评估的基础上进行,重视生态基础设施建设,构建 “山 、水、田、城 ”的 生态景观,维护多样化的生态系统,保留充足的绿色开敞空间。从居民生活便利的角度来讲,应深入体会紧凑城市理论中“人本主义”的思想,在充分考虑其服务半径( 或区域) 、服务性质、服务人群以及人的行为尺度基础上,从规模与布局上合理安排交通、水利、能源等重点基础设施项目以及生活、娱乐等市政设施。
 
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